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塔尖人士的必需装备：高端别墅

2007年07月16日精品购物指南

    检索北京500万~1000万元别墅市场六大关键词

    有人说：“如果没有两千万以上的资金，就不要去奢望价值七八百万的高端别墅，因为她不仅需要实实在在的房款，而且后期还需要不弱的资金来维护，毕竟物业费和供暖费都将是笔不小的开支。”

    某别墅业主在购置了价值760万元的独栋别墅后，煽情地对记者说：“这是我第5次买房，终于找到了家的感觉。”

    可见高端别墅鉴定了一个人的购买能力和资产实力，同时也圆了不少购房人的别墅梦想。与经济型别墅不同，高端别墅有着大多数人都无法逾越的价格门槛，也霸气地占有着稀有的土地资源，所以高端别墅在别墅市场上所拥有的份额并不多，大约在20％～25％，并且大多集中在京城北部地区，而一些新兴别墅区域则很难见到她们的身影。面对别墅土地的叫停，面对日益稀少的土地，高端别墅在与城市高端公寓的PK中显然占了上风，相对于城市公寓销售速度的停滞不前，高端别墅不仅保持了其应有的神秘感，在今年尤其是五六两个月达到了销售的小高潮，市场认可度显著提升。

    关键词一：膨胀供应量有增无减

    在别墅市场两极分化的今天，高端别墅虽然受到了不小的“夹板气”，但其供应量却没有输于去年。据伟业统计，今年北京别墅市场500万～1000万元的高端别墅供应量在3000套左右 ，比去年增加大约20％。根据中大恒基的统计数字，截至6月底北京的在售别墅项目有120余个，在总价的掐头去尾后，高端别墅项目大约占到总量的30％～40％。

    北京湾副总经理占戈认为，别墅土地的叫停政策在近几年并没有显现出应有的力量，北京市场上的别墅供应量不降反升，叫停政策反而增强了购房人的恐慌心理，使部分人购置别墅的计划提前，促进了市场的销售和价格的提升。持续了将近一年半的“牛市”也在短期内创造出了更多的千万富翁，别墅显然是多余资金的良好出口，因此下半年北京别墅的供应量将近一步增加。

    关键词二： 24%搂不住的价格上涨

    根据中国别墅指数系统北京典型别墅指数办公室监测，今年1～5月份，北京别墅市场平均价格为11000元／平方米，同比增长24％。而中大恒基的监测数字是，今年前5个月新开盘的别墅项目均价为17000元／平方米，比在售老项目的均价高出30％，价格上涨速度十分了得。

    别墅土地的停批在一定程度上成了价格狂飙的助燃剂。叫停使得人们对别墅市场未来的预期大大看好，而且高端别墅的目标客户基本属于自主型和长线投资，幅度不大的加息和加税等宏观调控手段对这部分人的影响不大，所以别墅市场的购房人群比较稳定，于是价格有了稳定的上升。而且，房地产调控政策的越来越严厉使得开发商在对短线市场看好的情况下加速了别墅产品的开发和放量，并在5月份出现“井喷”的供应趋势。此外，新增土地供应中适合别墅开发的用地越来越少，客观上抬升了别墅的原始价值。土地成本以及开发成本有所增加，再加上品质提高，营销模式的立体化发展，都从根本上促进了别墅价格的提高，因此别墅产品价格将一路走高，很难回落。

    关键词三：北美VS中式风格仍然同质化

    虽然不少人宣称目前北京的别墅产品是五彩斑斓、百家争鸣，但事实上在产品层面仍然摆脱不了无止境的复制，同质化虽然较原来有所改善，但仍然需要进一步的创新。

    北美风格是目前市场上复刻最频繁的类型。早年的碧水庄园采用了独特的北美风格，在当时红极一时，随后该风格就成了市场的主流，橘郡、温哥华森林、纳帕溪谷等都延续了“北美制造”的特点。

    观唐捧红了中式别墅。在别墅市场盛行“外来风”的时候，观唐的中国风为京城的别墅市场注入了比较清新的空气，紧随其后的有易郡、香山清琴、北京湾等，在中式风格的基础上都有所改良。

    别墅专家周志荣认为，别墅产品不应该有“主流”的讲法，各种背景、性格的别墅购买者都会有自己独特的需求，市场上都应该有相应的产品去迎合他们，别墅有着什么样的外表其实并不是最主要的，内在的根据购房人的喜好而设计的细节和套型才是别墅真正的生命力。

    关键词四：背靠西山受顶级别墅排挤

    北京人居住历来讲究上风上水，在这种意义上，西山一直是北京人心目中的风水宝地，也一直是具有“香山情结”的人们进行圈地置业的理想区域。

    山水环境是别墅优劣最直观也是最重要的因素之一，尤其是高端别墅和顶级别墅对自然环境的要求更高，此类别墅大多会选择风景区周围，虽然借助人工景观也可以营造出较好的环境，但与自然景观相比，在先天条件上总会感觉稍逊一筹。西山就是中高端别墅的天然汇集地。

    因为自然景观的稀缺性，也因为西山土地的极度匮乏，这里的别墅大多拥有不菲的身价，动辄上千万。据统计，西山别墅的产品今年会以千万元以上顶级别墅为主，高端别墅居次位，但位置和自然环境要稍逊于顶级别墅，基本难觅经济型别墅的影子。

    西山的高端别墅项目数量不多，有香山清琴、庐师山庄、西山美墅馆等，由于土地的限制，新盘开发量很小，今年大约有三、四个新项目进入市场。西山别墅的价格大多集中在15000~30000元/平方米的区间内，而且价格涨势也十分可观。

    西山区域的别墅产品形式比较丰富，中式、欧式和现代风格都可以在该区域内寻觅到，大多项目以山景为主再配合社区内的水景。