湖南房产网-老公房：小投入也能巧增值

　　作为既能用于过渡型居住，又可用于投资的一类房源，老公房有着总价低、周边配套成熟、出行便捷的优点，常常是市场上的热销货。近来，随着老公房租金的持续攀升，老公房成为了楼市投资“小散户”的“香饽饽”，同时部分自住人群抱着自住兼带投资的心理，也会选择购买老公房

　　小张一家的买房故事

　　去年小张大学毕业后，和父母商量花了40万元买了一套位于田东路附近的老公房自住。一年下来，经过精装修的小房子升值了不少。一次不经意的机会，小张得知自己的房子如果用于出租，每月的租金有2000元，是一笔非常可观的收益。无意中投资对了方向的小张一家，如今正寻觅房源，打算在附近再购置一套老公房长期出租。

　　走俏：自住也待增值

　　和其它类型的房源相比，老公房有着无可比拟的优势：总价低、周边配套成熟、出行便捷，部分区域在日后规划之列。尽管升值不如市中心的次新房迅猛，但是由于老公房租赁群体稳定，长期受到年轻白领、毕业学生等人群的支撑，租金收益更加稳定。房东往往只要简单地配置一些桌椅、床铺、电视机等常用家具和家电，就能出租。

　　根据信义房屋的统计，7月全市二手房交易中老公房成交量约占所有成交住宅类型的30%，比6月份的成交量略有上升。既能作为过渡型房源自住，又能得到不错租金回报的老公房再次走俏。

　　根据成交情况，购买老公房的主要有两类人群：投资者和年轻夫妇。前者纯粹追求稳定的租金回报，后者则在买房自住的同时兼顾日后的长期发展。福美来不动产日前成交了一套徐汇区斜土路附近的老公房。买方是纯投资客，一方面手头资金不多，另一方面看中斜土路周边环境成熟，交通又方便，便将一套37平方米的一室户以41万元的总价买入，用来出租获取长期收益，以后家里孩子大了还能用这套房子落户在徐汇读书。

　　房源：中内环间去寻找

　　目前，沪上老公房主要分布在中环线和内环线之间的传统居住区，如徐汇的田林新村、康健新村、虹口的曲阳新村、普陀的曹杨新村、甘泉新村，浦东的崂山新村、潍坊新村、上钢新村、上南新村等。这些新村规模大、地段好，现在已经成为老公房最大的供应地区。田林板块、潍坊板块目前的单价基本在10000元/平方米以上，潍坊板块近期则达到了12000元/平方米以上。

　　另外，一些位于现在中环线边缘的地区的老公房，如彭浦新村、真北新村、梅陇地区等，目前单价在9000元/平方米左右。自2006年底以来，这些区域的老公房一直处于热销状态，成交量都在不断地小幅上升。

　　随着房价以及物价水平的提高，这类房源的租金也在不断上扬。以普陀梅川地区为例，半个月前一室一厅的月租金还在1200-1500元，目前月租金都已经普遍达到了1500－2000元，投资回报率可以达到5%。虽然和酒店式公寓相比还有一些差距，但是老公房的买卖税费和物业管理费都相比酒店式公寓要低许多，尤其适合楼市中的“小散户”投资者。

　　根据21世纪不动产普陀区曹杨店徐经理介绍，目前市场上40-50平方米左右的一室一厅最受欢迎，但是因为这类挂牌出售的房源较少，目前还是以两房成交作为主力，房源相对充裕，挑选余地也大些。租金也同样客观。一般地段不错装修一般再配上电视机等适当的家具电器，月租金2000元很容易出租。

　　窍门：扬长避短巧选择

　　有不少人认为购买老公房最好是在市中心，其实不然。信义房产的专业人士表示，内环内的老房子地段虽然好，售价却不便宜，租金回报率也未必更高。相比之下，那些位于内环、中环附近的老公房，租金回报率并不低，反而更具有投资价值。

　　配套和交通是老公房最大的优势。因此，在购房时应该特别关注这两点。老公房附近最好生活配套设施成熟，应该有医院、学校、大卖场等。同时，靠近轨道交通，能够自由出入市区的房源更受欢迎，租金也比一般的老公房更高。如靠近龙漕路的漕溪四村，位于轨道交通1号线和3号线之间，就有不少年轻的小夫妻以及上班族入住，目前一室一厅的租金水平在2000元/月上下。

　　当然，购买老公房也有风险，尤其是房贷方面值得注意。老公房房龄普遍较长，这会影响到购房者申请贷款。一般来说，对于房龄在15年以上的房源，银行就会限贷。房龄越长，越难得到贷款，这是目前沪上银行对老公房的普遍态度。尽管总价不高，部分投资者会全额付款，但对于大部分自住者来说却仍然难以承担，日后抛售难免会有些压力，这一点购房者在买房之前必须考虑，尽量要选择房龄不是太长的房源。张薇