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房地产市场不再是"人傻钱多" 开发商"钱紧"为哪般 |
| 2008年04月12日 中国证券报 |
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眼下，所有房地产开发商都感觉到钱紧。(资料图片) 眼下，所有房地产开发商都感觉到钱紧。究其原因，一是目前央行的货币政策偏紧，对房地产开发企业的贷款规模有所收缩和放款门槛提高，使得许多原本倚重银行资金来撬动项目的初始启动(建至可销售阶段)，已是越来越不现实了。二是中央银行出于金融安全的考量，在收紧对企业贷款的同时也提高了购房贷款的条件，比如房贷利率上调以及对第二套房贷款的限制。这在很大程度上压缩了市场的购买力，与以前开发商们卖房时，感受到的“人傻钱多”的市场氛围有着极大反差。 长期以来，中国房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、挖坑、盖房、卖房，然后再开始新一轮循环。在这种模式下，房地产商扮演着全能多面手的角色，整个房地产行业围绕着开发商的运作而运营。房地产开发商因为在行业内的垄断地位而享受着巨额的利润，又因为巨额利润而维持着行业内的垄断地位。 全程开发模式使得开发商位于整个房地产产业链的最高端，从土地到资金，从资金到市场，开发商俨然是整个房地产开发链上最具话语权的龙头。市场化竞争的境况下，还没有哪个行业的供应者可以像房地产开发商那样，集金融机构、中介机构以及最终客户端的万般青睐于一身。整个行业仿佛特别优宠房地产开发商，甚至连政府主管部门也时常抱着扶持的积极态度。 然而，这种好日子在国土资源部出台了第11号令以及央行下发的121号文之后就结束了。第11号令明文规定，城市商业用地的转让都必须通过招、拍、挂的方式进行；121号文则要求所有商业银行对房地产企业的开发贷放款的先决条件是“四证”齐全，并且项目资本金要达到35%以上。这一下就按住了不少开发商的“命门”。缺钱，当时成了众多开发商们得的类似“流行性感冒”通症。 面对这种“病状”，一些开发商不由动起了资本市场的脑筋。谋求IPO上市当然是最理想的途径，但不少开发商往往因为“盈利模式不清晰”(诸如一些说不清道不明的暗箱操作成本与费用以及极低价格的土地获得)而被发审委们拒之门外。有的开发商不得不退而求其次，收购上市公司，以图再融资。由此，一种“马太效应”逐渐显露出来：越是有钱的公司越能挣钱，越挣钱的公司就越受到投资者的青睐。并且，这种行业状况正呈现出逐渐扩大的趋势。 客观地说，资本向少数管理优良的公司汇集，一方面有利于这些公司的做大做强；另一方面也有可能形成市场垄断，致使房价高企。因此，有必要提醒上市地产公司，在给予投资者丰厚回报的同时，是否也应适当兼顾到上市公众公司的社会责任。 (孟坚) |
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