湖南房产网-利好楼市 “两率”下调释放地产信贷放松预期

房地产行业属于资金密集型行业，存款准备金率下调有利于缓解房地产行业资金压力，但在当前房价下跌、楼市成交低迷期，增加的信贷额度在房地产行业的投放可能还会比较谨慎。

利率的下调，对于已采用按揭购房者而言，大多数购房者选择5年以上按揭贷款期限，此次下调幅度为0.09个百分点，这将减轻按揭贷款者

负担，但月供实际影响不大；我们以总价100万的商品住宅为例，贷款额度为70万元，20年等额本息还款，月供由5284元下调到5252元，月供减少32元，相当于每月减少月供0.6％。

对于开发商而言，开发贷款一般在五年以下，六个月下调0.36个百分点，一至三年贷款利率下调幅度为0.27个百分点，三至五年贷款利率下调幅度为0.18个百分点，这将降低开发商资金成本和利息支出。

以万科和保利地产为例，万科中报显示短期借款53.5亿元，长期借款137.0亿元，如果以此次利率下调幅度计算，万科每年将减少的财务费用约为0.41亿元，相当于去年财务费用的11.4％。根据保利地产中报披露，短期借款4.1亿元，长期借款约140.8亿元，如果以此次利率下调幅度计算，保利每年将减少的财务费用约为0.32亿元。

从购房者和开发商两方面来看，利率下调有利于减轻按揭贷款购房者的还款压力和减少开发商的利息支出，但我们从上面的分析中也可以看出，对于购房者而言每月0.6％的月供减少幅度相对于高房价与对于开发商减少支付的利息费用相对于其需通过销售回笼的资金量而言，都是杯水车薪。

地产行业的前景关键还要看商品房的销售情况。决定当前房地产行业调整深度、广度和速度的关键还是要看房价下调的幅度和速度，最终将反应在商品房的成交量上。我们认为，房价适度下降、让利于民，有利于真实需求的释放，从当前低迷的成交量来看，楼市回暖仍需时间和过程。

总的来说“两率”下调有利于房地产行业，尽管影响较小，但重要的是带来了地产信贷放松的预期，经过深幅下调的房地产板块可能迎来短期的反弹；不过基于行业基本面的分析，我们认为反弹空间有限。我们维持对于房地产行业“中性、A”的评级。对于优质地产公司，如万科、保利地产，目前的股价已经具有长期投资价值，可以作为长期投资品种买入，作为短期反弹品种也具有相当安全边际。（邹文军）