湖南房产网-二手房阴阳合同黑洞调查：高价合同私下成交

　　专家提醒

　　卖方逃税款未来转嫁给买方

　　在调查中，无论是中原还是“我爱我家”等一些大的房屋经纪公司有关人士都指出：“阴阳合同”，最终的受害者是暂时的“便宜”换来“大亏”――对二手房的卖家而言，有可能遭遇有一部分房款收不回来的风险，而对买家而言，暂时的“获利”会给今后这套房子的再交易埋下后患，会因此面临交纳高额个人所得税的问题。

　　“我爱我家”的负责人提醒二手房卖主，采取瞒报、虚报价格的方式就意味着买卖双方要签署“黑白”两份合同，由于政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同，买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷，就很难裁定，如果双方是口头约定，进行现金交易，那风险就更大了。而且这种买卖双方私下签署的合同是不受法律保护的。

　　中原地产副总监宫萍提醒说，“阴阳合同”虽然使二手房买家眼下是少交了点契税，但如果今后再出售房产，将面临更大的个人所得税：假如张宏真的以“阴阳”两份合同买下上述那套太阳园的房子，若干年后，他需要把这套房子卖掉，即便是以他当年买进的实际成交价90万元卖出，张宏需要交纳的个人所得税就是差价的20%，即他要为90万元-65万元=25万元的差价缴纳个人所得税25万元×20%=5万元。即当时卖主“省”下的税费将全部转嫁到自己头上。

　　记者手记

　　经济适用房买卖也玩避税把戏

　　记者在为期三天的调查中得知，随着2005年以来系列房地产宏观调控政策的出台，北京二手房成交量快速上升，越来越多的二手房买主和卖主互相配合着做“阴阳合同”逃避提高了的税费。

　　据中原地产二手房部门副总监宫萍介绍，2005年系列宏观调控政策的出台，尤其是对营业税和契税的征收标准有了重新的界定，受税收影响最大的莫过于二手商品房，业主在出售房屋时出售成本增大，极大减少了消费者出售房屋的预期利润，为了减少支出，就出现部分业主在交税时虚报成交价格的逃税现象。而很多小中介公司或一些非法中介为了赢得客户，甚至把这项服务作为“特长”，作为第三方见证人或担保人，帮助买卖双方做“阴阳”两份合同。

　　在调查中记者发现，除了二手商品房，已购公房和经济适用住房再上市交易，通过“阴阳”两份合同逃税的现象也在增多：来自昌平地税局的统计数据显示，自去年6月1日至去年年底，昌平区受理的二手房交易共有3727件次，交易额超过10亿元。月交易量由去年6月份的334笔上升到去年12月份的820笔，增长146%。从交易额来看，天通苑、回龙观两大居住小区的二手房平均成交价格是28.6万元/套，每平方米平均成交价格在2860元左右。而根据市建委公布的二手房交易指导价，天通苑地区是3000元/平方米，回龙观地区是3100元/平方米。而对天通苑、回龙观经济适用住房比较了解的人都知道，目前天通苑、回龙观的二手房经济适用住房成交价都已经突破4000元/平方米。这也证明，很多经济适用住房的卖家也在玩“阴阳合同”逃税的把戏。

　　计算器

　　1.已购公房(包括成本价、央产房)

　　买方

　　①契税成交价×1.5%

　　②印花税

　　成交价的万分之五

　　③土地出让金

　　1560元×建筑面积×1%

　　卖方

　　①印花税

　　成交价的万分之五

　　②营业税

　　不足两年内的需按成交价×5.5%

　　2.经济适用房不足两年内的

　　买方

　　①契税成交价×1.5%

　　②印花税

　　成交价的万分之五

　　③综合地价款

　　差额×10 %

　　卖方

　　①印花税

　　成交价的万分之五

　　②营业税

　　不足两年内的需按成交价×5.5%

　　满两年的

　　买方

　　①契税成交价×1.5%

　　②印花税

　　成交价的万分之五

　　卖方

　　①印花税

　　成交价的万分之五

　　②营业税出售超过两年(含两年)的非普通住房：(销售价格-原购房单价)×5.5%

　　③综合地价款

　　成交价×10%

　　3.商品房

　　买方

　　①契税成交价×1.5%

　　②印花税

　　成交价的万分之五

　　卖方

　　①印花税

　　成交价的万分之五

　　②营业税不足两年内的需按成交价×5.5%

　　出售超过两年(含两年)的非普通住房：(销售价格-原购房单价)×5.5%

　　注：普通住房：合同标的额×1.5%

　　非普通住房：合同标的额×3%