湖南房产网-中国房地产研究会副会长：让人人享有适当住房

　　为何居民购房意愿下降而房价仍在涨？

记者：年初以来，很多老百姓感觉房价又涨了不少。国家统计局的数据显示，一季度全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．５％。从价格走势上看，市场应该是供小于求。然而，另一方面，居民的购房意愿却在下降，商品房空置率也在不断扩大，又显示出供大于求的迹象。这当中是不是有些矛盾？

顾云昌：首先，我对当前房地产市场的判断是整体趋稳。２００５年，中央针对房价上涨过快，出台了一系列宏观调控政策。从一年来的情况看，成效是显著的。你刚才提到一季度房价涨幅，就新增商品房价格而言，今年一季度上涨了６．３％，而这个数字在２００４年是１５．２％，２００５年是７．６％。可见，房价的涨幅是稳步回落的。

其次，关于空置率问题。如果按国际口径，我国的商品房空置率并不高，我的测算是３％左右。按国家统计局数据，一季度全国商品房空置面积为１．２３亿平方米，同比增长２３．８％。乍一看，这个增速是很高的，但也要仔细分析。这个数字是和去年同期比较得出的，如果和去年底相比，当时的空置面积是１．４３亿平方米。空置面积事实上正在下降。

当然，由于房市的地域性特征，今年以来有些城市，如北京、深圳、大连等地的房价涨速较快，这应当引起重视。另外，也不排除个别开发商借着市场回暖之际炒作房价的可能。

为何豪宅增长过快而普通住房供应不足？

记者：房价上涨让很多准备买房的人压力越来越大。而且，长期以来存在的高档住宅增长过快和经济适用房、普通商品房供应不足，富人阶层竞购豪宅越演越烈和工薪阶层、中低收入者望房兴叹的矛盾，也一直未见根本化解。如何看待这些问题？

顾云昌：房屋是大宗的高价值商品，对工薪阶层来说，买一套房肯定是要费大气力的，这是必须承认的现实。但从政策层面看，房屋又是基本消费品，应该实现“人人都享有适当住房”的目标。因此，改善住房的供给结构，还需多做一些努力。对此，我一直强调三个均衡，即新增房、二手房和租赁房的协调均衡，高价房、中价房和低价房的均衡，住宅房、写字楼和商业用房的均衡。尤其是增加廉租房的供应，我认为是当务之急。

我还有个观点，观察房价，不仅要看每平米的单价，还要看一套房的总价。现在不少房子都得了“肥胖症”，明明是１２０平方米就可以实现的功能，偏偏要做到１６０平方米。房屋总价太高，把很多老百姓都挡在了门外。我国的土地资源还很缺乏，人均土地更少，因此，从开发商角度来说，在满足居住需求的同时，应把房子设计得紧凑些、精细些，在隔热保温、节能省地等方面多下些功夫，这才是未来住宅发展的方向。

为何调控后房市仍隐藏较大投机性需求？

记者：如何判断今后一段时期的房地产市场走势？

顾云昌：房地产具有双重性，既是消费品，也是投资品。因此，对于房地产的需求也分为消费性需求和投资或投机性需求。去年以来，中央的宏观调控主要是遏制投机性需求。但就我个人判断，目前市场中仍隐藏着较大的投机性需求。

我一直坚持一个观点――房地产市场是否能保持平稳，“冷热在金融，关键在土地”。目前居民储蓄已突破１５万亿元，存在银行利息不高，也无其他太多好的投资渠道。而近几年投资房地产的回报率却相当高，显然是很多资金非常感兴趣的投资领域。如果金融领域能多开辟一些投资渠道，分流资金，无疑有利于房市的平稳发展。土地供应方面，则应当增强预见性，供应量安排得更加科学。把握好金融环境和土地供应，房市就能长期保持平稳健康发展。