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“高，实在是高！”在北辰集团以11.5亿拿下海淀温泉镇中心区地块之后，这句老台词就在业内被反复引用。所不同的是，这个“高”是指价格高，而北辰集团却因这奇高的价格引起众人的怀疑。因为这个怀疑，业内也流传着各种版本的内幕故事，以求解北辰惊人动作的合理逻辑。
北辰之所以被评头论足的一个重要原因是此前作为国企的北辰几乎没有通过招拍挂的形式获得土地。在2003年以来的日渐红火的土地拍卖市场上，北辰和华润等国有企业一度逡巡不前，2005年之后却频频举牌，不惜高价拿地。据记者所了解，北辰和华润都在土地拍卖市场上有过令人印象深刻的教训。
2003年前，北京的土地几乎都掌握在国有企业手中，如今土地储备日渐贫乏迫使国企不断总结经验，可以说北辰在参与温泉镇土地拍卖之前已是教训十足，志在必得。
不为人知的秘密
北辰拿下温泉镇土地与华润有关？这可能是很多人难以联系在一起的关系。但事实的确如此。华润与北辰曾在同一块土地上操戈相向，结果是北辰不战自退，事后北辰甚有悔意。这使得北辰不得不重新调整土地市场的策略。
2005年，华润和北辰共同参与竞拍清河地块。华润不断叫价，最终以26.65亿，折合3800元的楼面价拍得清河地块。而北辰的最高报价仅为17亿，此后就停止举牌。华润获得清河土地在当时被很多媒体认为是价格过高。但以现在的眼光看，清河地块比北辰刚刚获得的温泉镇地块地理位置要好很多。清河地块紧靠中关村，温泉镇不仅距离较远而且周边环境复杂。
北辰放弃了在清河地块上的努力，却以楼面价4800元更高的价格去竞争温泉镇地块。这看起来不符合逻辑，但它也从另一面表明了北辰失荆州之后的新姿态。据北辰内部人士透露，在失去清河地块之后，北辰曾经进行过内部汇报，并召开过一次总结会议，意见相当统一。北辰内部认为华润高价竞拍的举动是合理的，也符合华润的战略目标，对自己没有把握住机会感觉比较后悔。
更为长远的战略考虑可能是北辰当时没有想到的。华润的清河地块目前运转相当顺利，华润内部一位高管向记者透露，预计一期单价将超过7000元/平米。如果按照3800元的楼面价测算，这个价格刚刚维持成本，或者略有盈余。但华润的意图不仅仅在于一期项目的略有赢利上。华润经纪公司副总蒋智生曾向记者分析，大盘的好处在于分期开发将会不断改善整体环境，在较长的开发周期中，后期项目会随着整体市场和区域环境的改善水涨船高。
说到这里，很多人会觉得眼熟。大盘开发，水涨船高的策略和富力城颇为相似。华润的想法也正是从富力城总结而来。当年华润亦是兵败富力城，正如北辰自退清河一样。
2003年，广渠门5厂(也就是目前的富力城)地块挂牌，商地置业报价最高35亿，富力报价31.5亿，华润报价约30亿左右，略低于富力集团。后考虑到资金等各方面实力，相关部门将商地置业排除在外，这块眼下的黄金地块就由华润和富力两家竞争。但华润却就此停手不愿提价，失之交臂。
参加过这一过程的华润置地内部人士称，失去广渠门5厂地块让华润非常痛心。他回忆，华润确认价格太高，无利可图因此收手。华润当时调研询问各销售代理公司，广渠门5厂地块住宅未来能否卖到6000元，得到的回答是“不可能”。潘石屹也参与了竞争，回答也是“太高了”。但出乎所有人意料的是富力城以一期近7000元的单价出售，至今已涨至12000元，这一个项目就让富力在北京赚的盆满钵溢。
华润因富力城而痛心的时候北辰还没机会参与土地市场的公开竞争，等到北辰开始参与时又需要再次从华润身上吸取教训。历史总是在适当的时候不停重复，不过重复的理由是相同的：国企也开始缺地了。
国企缺地
事实上，2003年海淀区政府就试图出售温泉镇地块，并为此举行了专门的推介会。那时候，温泉镇周边住宅价格在2600至3000元之间。可以想象地价会多么便宜，便宜到海淀区政府担心没人会买而要特意推介的地步。我们不清楚北辰当时是否参加了这一推介会，如果参加了，北辰一定没有想到3年后自己要动用11.5亿浴血奋战去争取这块土地。华润、万科等大型开发商都参加了推介会，但都没有表示出购买的兴趣。这很容易理解，在当时看来，温泉镇太远了，而且北辰和华润也不缺地。
2003年前，北京的土地市场几乎就是国企的天下。作为北京市的大型国有房地产企业，北辰集团历来不缺乏土地储备。甚至在数年前北辰还将紧邻奥林匹克公园的部分黄金地段转让给万科和新加坡公司凯德置地，这在现在看来是难以理解的。
“国有企业的土地储备所剩不多了，他们只能去面对竞争激烈的招牌挂市场”，世邦卫理仕寰球咨询研究部高级经理覃晓梅说。尽管招拍挂制度早已开始推广，但国有企业在2004年之前占尽优势，总有办法获得便宜的土地。这种优势是外来的开发商不曾具备的，他们只能到招拍挂市场去获取机会。但也正是这种优势让国有企业缺乏竞拍的经验和对市场的敏锐感觉，以至于让后来步入公开土地市场的华润和北辰攒足了教训。
不过，暂时的问题还不至于起到决定性作用，一旦国有企业重新调整策略重装出击，其实力优势将再度显现。覃晓梅认为，国有企业在不断地总结经验，他们的实力优势将有助于迅速恢复其在土地市场的地位。
半年前，华润拿下清河地块时所有人都觉得价格太高了，无法赢利。但那是短期的，华润有实力去着眼3年后的后期项目利润，如果北京市场不出现下滑，赢利是可以预期的。“而且，华润作为上市公司，他还有别的机会和综合目标”，覃晓梅提醒记者注意，在华润置地获得清河地块之后，其股票价格高涨的现象。不论清河项目本身赢利与否，单是股票价格的高涨将会给华润的融资带来利好。
另一个不引人注意的事件是华润置地在竞拍清河地块时也收购华润集团旗下的几个商业公司。作为一个大型的住宅区，清河项目本身的商业面积是较为庞大的，华润置地收购母公司的商业公司是否又是针对清河项目商业面积而去呢？可以推测的是，华润置地不仅要靠清河项目的住宅赢利，或许还有商业上的如意算盘也未可知。
考虑到各个公司的综合优势和目标差异，覃晓梅更愿意就具体项目来谈论成功的可能性，“清河地块价格是高，但华润做能赢利，别的公司却未必能行”。从这一点来说，北辰高价拿下温泉镇地块也未见得就如顺驰黄村拍地的翻版一样糟糕。
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