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上海：二手房《备案办法》有三大看点 |
2006年09月21日 解放网-房地产时报 陈钦文 蔡晶
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继去年实行新建商品房交易合同网上备案制度后，近期上海市政府发布了从9月1日起实施的《上海市存量房经纪和交易合同网上备案办法》（以下简称《办法》）。该《办法》的发布实施，是本市对房地产市场交易规则的进一步完善，从而基本实现备案制度在房产交易领域的全面实施。笔者结合房地产法律和办案过程的实际情况，谈谈对该《办法》的一些理解。
首先，《办法》的实施，有助于提高存量房交易信息的透明度。这可以从两方面进行理解。第一，对于存量房居间机构，即通常所说的房产中介，要求其从业准入的透明。房地产经纪机构在从事合同网上备案前，应向市房地产交易中心办理网上用户认证手续。之所以认证，就是要求行政机关审核房地产居间机构的准入资质，以便杜绝无从业资质的机构和个人在市场上进行违法操作。简单地说，自《办法》实施后，能进行网上备案操作的居间机构应当是行政机关认可的正规机构，反之便是违规操作机构，即我们所说的“黑中介”。
第二，对于存量房交易信息的本身。有居间机构参与的存量房交易，一般买卖双方信息是完全控制在居间机构手中，买家不知道上家的信息，卖家同样也不清楚买家的虚实。尤其对于买家来说，一旦对卖家缺乏了解，则可能在交易中蒙受不应有的损失。《办法》出台后，把房地产经纪机构从接受房源委托开始所从事和参与的房地产经纪活动全部纳入网上运行。房地产经纪机构和房地产经纪人员未通过网上操作系统不得签订存量房经纪委托合同、不得虚构存量房经纪委托合同或者备案虚假经纪委托内容。违反《办法》规定的，市房地资源管理局有权责令其进行整改，在整改期间暂停其网上操作资格。一旦促成交易后合同上网，《办法》明确规定，房地产经纪机构接受交易委托后，必须将委托房地产经纪合同在网上备案，房源信息同步在“房地产交易服务网”上发布；房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易的，通过网上操作系统为交易当事人提供签订房地产买卖或者租赁的交易合同服务。这样便加强了政府对于存量房的监督，买卖双方对于交易信息也能及时把握。
其次，《办法》的实施，有助于进一步规范存量房经纪和交易行为，保障存量房的交易安全。《办法》的出台，实际上是坚决杜绝存量房居间机构不规范的操作行为。市场上出现的二手房买卖和租赁纠纷，绝大多数都是由于房产经纪机构的违规操作所造成的。除去一些“黑中介”、“暴力中介”不讲，个别正规机构为了赚取高额居间费用也不惜牺牲交易诚信和安全。因此，《办法》的出台从源头上对中介机构的违规操作有效地进行了控制和监督。如《办法》规定，房地产经纪机构在接受存量房出售或出租经纪委托业务前，应该查验房地产权属证明和委托人的身份证明，并通过网上操作系统查询房地产权属状况。对不符合委托条件的，房地产经纪机构不得接受出售或者出租的经纪委托。大家不要小看了这条规定，很多房屋买受人、承租人在交易成功后发现“上家”或是所谓的“二房东”，对于买卖标的物有权属纠纷，这对于买受人来说将来的麻烦是很多的。现在，《办法》的实施，通过法律的形式强制要求居间经纪机构审核卖方信息，并对该信息提供网上的查询服务。这对于保证交易安全有着重要的意义。
第三，《办法》的出台，方便政府对于存量房买卖的统计和规划。从而控制和落实二手房交易税收，有利于遏止房地产经纪机构捏造信息、伪造合同、炒卖房屋、恶意串通、违规收费等违规现象的发生，加强管理。（作者为上海博京律师事务所律师）
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